Author archives:

ERFPACHT

De gebruikelijke situatie is dat je een woning in volle eigendom koopt. Soms kan dat echter anders zijn. Bijvoorbeeld wanneer er sprake is van erfpacht. Je koopt dan niet de woning of de grond waarop deze staat, maar je koopt het recht om de woning en de grond te gebruiken. De grond en de woning zijn dan in eigendom bij iemand anders. Dit is vaak een gemeente.

Voor het gebruik van de grond en de woning betaal je ieder jaar een vergoeding. De canon staat meestal vast voor een bepaalde periode. Daarna kan de canon worden aangepast, bijvoorbeeld aan de hand van de grondprijzen van dat moment. Dat betekent dat je in de toekomst te maken kunt krijgen met een stijging van vaste lasten. Ook is het mogelijk dat het recht eindigt op een vaste datum. Het is dan de vraag of het recht wordt verlengd en onder welke voorwaarden.

Soms is de canon afgekocht. Je hoeft dan geen vergoeding meer te betalen. Je kunt de canon in sommige gevallen ook zelf afkopen. Het is van belang dat je je hierbij goed door ons laat adviseren. De jaarlijkse canon is namelijk aftrekbaar voor de inkomstenbelasting. De afkoopsom niet.

Wat wel van belang is om te weten is dat erfpacht soms lastig te financieren is. Laat je daarom vooraf goed informeren over de erfpachtvoorwaarden. En informeer bij de bank van jouw keuze naar de financieringsvoorwaarden.

Wil je meer informatie over de aankoop van jouw droomhuis met erfpacht of advisering over de erfpachtvoorwaarde door een onafhankelijke partij? Neem dan contact met ons op via ons contactformulier en we helpen je graag verder.

EENMANSZAAK

Als u een eenmanszaak start, bent u oprichter, eigenaar en helemaal zelfstandig. Er kunnen meerdere mensen werken in een eenmanszaak, want u kunt natuurlijk altijd personeel aannemen. Om uw eenmanszaak te starten heeft u geen akte nodig voor de oprichting. Inschrijving in het Handelsregister is echter wel verplicht. U kunt slechts één eenmanszaak oprichten en inschrijven. Het is wel mogelijk meerdere handelsnamen te voeren en verschillende activiteiten uit te oefenen. De eigenaar van een eenmanszaak is aansprakelijk voor alle handelingen en vermogensaangelegenheden. Er is geen onderscheid tussen privé- en ondernemingsvermogen. Schuldeisers kunnen zich verhalen op het privé-bezit en privé-schuldeisers kunnen de bezittingen van het bedrijf aanspreken. Als de eenmanszaak failliet gaat, dan gaat de eigenaar ook failliet. Als de ondernemer in gemeenschap van goederen is getrouwd, dan vallen de bezittingen van beide echtgenoten onder de aansprakelijkheid. Dit is te voorkomen door huwelijkse voorwaarden op te stellen waarbij wij u weer deskundig kunnen adviseren.

De winst die u maakt met de eenmanszaak wordt belast in box 1. Als de Belastingdienst u als ondernemer erkent, kunt u gebruikmaken van belastingfaciliteiten zoals ondernemersaftrek, investeringsaftrek en de fiscale oudedagsvoorziening.

Wil je meer informatie over het starten van jouw eigen bedrijf? Neem dan contact met ons op via ons contactformulier en we helpen je graag verder.

ECHTSCHEIDING

Wanneer jij en je partner uit elkaar gaan zullen er veel zaken geregeld moeten worden. Onder meer zal er een verdeling plaatsvinden van de goederen en schulden, maar ook zal er een regeling moeten komen voor bijvoorbeeld de opgebouwde pensioenrechten. Wanneer jullie samen een eigen woning hebben zal deze woning in principe aan een van de partijen worden toegedeeld door middel van een notariële akte, de notaris zorgt er tevens voor dat er een verklaring van de bank wordt verkregen waaruit blijkt dat de ex-partner die de woning zal verlaten niet meer zal kunnen worden aangesproken op grond van de hypotheekschuld. Zolang partijen niet overgaan tot verdeling van de woning blijven partijen aansprakelijk voor de gehele hypothecaire geldlening die op de woning rust.

Wij kunnen u ook begeleiden in het gehele echtscheidingsproces, wij treden dan op als echtscheidingsbemiddelaar. Je legt samen met jouw ex-partner de afspraken vast in een zogenaamd echtscheidingsconvenant, een advocaat zal dan een verzoek tot echtscheiding indienen.

Wil je meer informatie? Neem dan contact met ons op via ons contactformulier en we helpen je graag verder.

DE VENNOOTSCHAP ONDER FIRMA (VOF)

Een V.O.F. ontstaat door het tot stand komen van een vennootschapscontract tussen de oprichters. Het is vooral van belang dat de persoonlijke aansprakelijkheid van de vennoten goed geregeld wordt. Bij de V.O.F. wordt onderscheid gemaakt tussen het vennootschapsvermogen en de privé-vermogens van de firmanten. Het vennootschapsvermogen bestaat bij het begin van de V.O.F. uit het door de firmanten bijeen gebrachte vermogen (inbreng). Dit vermogen kan later aangroeien door gemaakte winsten of verhoging van de inbreng. Het vennootschapsvermogen noemt men ook wel het afgescheiden vermogen van de V.O.F. Tijdens het bestaan van de vennootschap kunnen privé-schuldeisers van de firmanten zich niet verhalen op het vennootschapsvermogen. Dit afgescheiden vermogen is primair bedoeld voor de zakelijke schuldeisers.

Anders dan bij de maatschap, waar voor bevoegde vertegenwoordiging door een der maten volmacht van de overige maten vereist is, is iedere vennoot – in beginsel – bevoegd namens de V.O.F. te handelen. De wet geeft drie uitzonderingen. Niet bevoegd is de vennoot die van vertegenwoordigingsbevoegdheid is uitgesloten (in de vennootschapsakte), de verrichte handeling valt niet binnen het doel van de vennootschap of het betreft een handeling waartoe de vennoot volgens de overeenkomst onbevoegd is.

Bij de V.O.F. is ieder van de vennoten hoofdelijk en persoonlijk aansprakelijk voor het geheel van alle vennootschapsschulden. Dit is dus anders dan bij een maatschap, waarin iedere maat voor een gelijk deel aansprakelijk is voor een maatschapsschuld.

Wil je meer informatie over het oprichten van een vennootschap onder firma of over het overnemen van iemands aandeel in een vennootschap onder firma? Neem dan contact met ons op via ons contactformulier en we helpen je graag verder.

COMMANDITAIRE VENNOOTSCHAP (C.V.)

De commanditaire vennootschap is een bijzondere verschijningsvorm van de V.O.F. Het belangrijkste verschilpunt is dat bij de C.V. twee soorten vennoten worden onderscheiden. Dit zijn de beherende vennoten en de commanditaire vennoten. De beherende vennoot van de C.V. is, evenals de vennoot van de V.O.F., persoonlijk en hoofdelijk aansprakelijk voor vennootschapsschulden. Dit geldt niet voor de commanditaire vennoot, ook wel stille vennoot genoemd. Ook bij een C.V. is sprake van een van het privé-vermogen van de vennoten afgescheiden vennootschapsvermogen. Een commanditaire vennoot is financier van de vennootschap en is niet verder voor de schulden van de vennootschap ‘aansprakelijk’ dan tot het bedrag dat hij heeft ingebracht. Wil de commanditaire vennoot deze positie handhaven, dan zal hij aan een aantal voorwaarden moeten voldoen. Een van die wettelijke voorwaarden is dat de commanditaire vennoot zich niet naar buiten gedraagt als een beherende vennoot. Dat laatste zou het geval zijn wanneer hij beheersdaden of beschikkingsdaden verricht. Dan wordt hij aansprakelijk alsof hij beherend vennoot van de C.V. is.

De C.V.-vorm leent zich met name voor ondernemingen met financiers die de benodigde geldbedragen niet willen lenen, maar risicodragend ter beschikking van de vennootschap willen stellen. De commanditaire vennoot ontvangt geen rente op het door hem ingelegde geld, maar deelt als vennoot in de winst. De wijze van winstverdeling en andere belangrijke onderdelen van de afspraak tussen de vennoten in de C.V. worden geregeld in het vennootschapscontract. Wij kunnen de onderlinge afspraken tussen maten of vennoten voor je in een notariële akte vast leggen.

Wil je meer informatie over het oprichten van een commanditaire vennootschap? Neem dan contact met ons op via ons contactformulier en we helpen je graag verder.

CERTIFICEREN VAN AANDELEN

Naast het hebben van aandelen in een besloten vennootschap is het soms ook wenselijk dat sommige personen certificaten van aandelen krijgen, welke dan recht geven op de resultaten van de besloten vennootschap zonder dat daar ook zeggenschap bij komt kijken. Je kan dus zeggen dat certificering van aandelen gebruikt wordt om de verschillende rechten welke aan aandelen zijn verbonden van elkaar af te splitsen. De rechten waar het dan om gaat zijn onder te verdelen in financiële rechten zoals dividend en verkoopopbrengst en zeggenschapsrechten zoals stemrecht. De aandelen worden gecertificeerd door deze over te dragen aan een stichting (Stichting Administratiekantoor). De stichting dient op grond van fiscale richtlijnen administratievoorwaarden op te stellen. Op grond van de administratievoorwaarden geeft de stichting voor ieder aandeel dat het verwerft een daarmee corresponderend certificaat van een aandeel uit. Aldus is de stichting gerechtigd tot het aandeel en daarmee tot het stemrecht op de aandelen. De certificaathouder heeft alleen de financiële rechten verbonden aan de aandelen. Certificering van aandelen wordt veel gebruikt om te voorkomen dat door vererving de zeggenschap over een vennootschap versnippert, waardoor de continuïteit van een onderneming in gevaar kan komen. Voorts wordt certificering gebruikt bij bijvoorbeeld werknemersparticipatie plannen.

Wil je meer informatie over het certificeren van aandelen? Neem dan contact met ons op via ons contactformulier en we helpen je graag verder.

BESLOTEN VENNOOTSCHAP (B.V.)

Een besloten vennootschap (bv) is een samenwerkingsverband van aandeelhouders. Bij de oprichting worden aandelen uitgegeven aan de oprichter(s) of aan anderen die geld (of goederen) inbrengen. De aandelen staan op naam. Namen en adressen van alle aandeelhouders worden bijgehouden in een aandeelhoudersregister.

Flex-bv wetgeving Op 1 oktober 2012 is de wet voor de vereenvoudiging en flexibilisering van het bv-recht in werking getreden. Hierdoor is het eenvoudiger om een bv op te richten. Statuten van bestaande bv’s kunnen worden aangepast, zodat zij ook van de nieuwe mogelijkheden kunnen profiteren. Wat zijn de belangrijkste veranderingen?
1. Aandeelhouders krijgen meer vrijheid bij de inrichting van de statuten.
2. Het verplichte startkapitaal van 18.000 euro is vervallen.
3. De bankverklaring en de accountantscontrole bij de inbreng zijn afgeschaft.
4. Het wordt mogelijk te kiezen voor vrij overdraagbare aandelen.
5. Het wordt eenvoudiger om buiten de algemene vergadering besluiten te nemen.
6. Het wordt mogelijk te werken met aandelen zonder stemrecht of zonder winstrecht.

Overdraagbaarheid aandelen
De aandelen in de bv zijn niet vrij overdraagbaar tenzij de statuten anders bepalen. Desgewenst kan worden gekozen voor vrij overdraagbare aandelen. Hierdoor kan je de aandelen gemakkelijk verkopen.

Minimaal kapitaal
Bij de oprichting van een bv hoeft geen verplicht minimumkapitaal gestort te worden. Een bv kan worden opgericht met een kapitaal van 1 eurocent. Soms wordt, vóór de formele oprichting van de bv, al gehandeld door de nog op te richten rechtspersoon. Als je dit overweegt, is het raadzaam om eerst contact met ons op te nemen, met name omdat je tot het moment van oprichting persoonlijk aansprakelijk bent.

Financiële aansprakelijkheid
Bij een bv ben je in principe nooit verder aansprakelijk dan tot het bedrag waarvoor je deelneemt in de vennootschap. En omdat de bv rechtspersoonlijkheid heeft, zijn directieleden in principe niet aansprakelijk voor schulden van de vennootschap. Is er echter sprake van ‘onbehoorlijk bestuur’ en lijdt de vennootschap schade, dan kan de vennootschap de directieleden aanspreken.

Onbehoorlijk bestuur
Van onbehoorlijk bestuur is bijvoorbeeld sprake als bestuurders de boekhouding niet op orde hebben en niet tijdig hebben gedeponeerd bij de Kamer van Koophandel. Dit geldt ook als de directie goedkeuring heeft verleend aan (te) hoge dividenduitkeringen met als gevolg dat de vennootschap failliet is gegaan. Verder is het van belang alle belastingschulden en pensioenpremies tijdig te voldoen of, in noodgevallen, in ieder geval de betalingsonmacht te melden.

Statuten
Wij leggen de statuten van jouw bv vast in de oprichtingsakte. In de statuten staan ondermeer de volgende zaken:
• het nominale bedrag van de aandelen;
• de wijze van benoeming en ontslag van bestuurders en commissarissen;
• de bevoegdheden van de diverse organen en de manier waarop zij vergaderen;
• de regels voor de overdracht van aandelen.

Inschrijving handelsregister
De bv moet ingeschreven worden in het Handelsregister, om persoonlijke aansprakelijkheid van jou als bestuurder te voorkomen. Deze inschrijving wordt ook door ons verzorgd.

Publicatieplicht
Iedere bv is verplicht tot het opmaken en publiceren van een jaarrekening. De eisen die de wet hieraan stelt, variëren al naar gelang de omvang van de vennootschap. Als een bestuurder de jaarrekening niet op tijd publiceert loopt bij een verzwaard risico persoonlijk aansprakelijk gesteld te worden ingeval van een faillissement.

Wil je meer informatie over het oprichten van een besloten vennootschap? Neem dan contact met ons op via ons contactformulier en we helpen je graag verder.

APPARTEMENTSRECHT

Bij de aankoop van een appartement word je eigenaar van een aandeel in een gebouw, een zogenaamd appartementsrecht, waarmee je het recht verwerft tot het exclusieve gebruik van een bepaalde flat of woning vaak met een berging en soms ook nog een parkeerplaats.

Iedere appartementseigenaar is van rechtswege lid van de VvE (de gebonden gemeenschap). Dit lidmaatschap eindigt uitsluitend bij verkoop van het betreffende appartementsrecht. Dit betekent in feite dat je samen met de eigenaren van de andere appartementsrechten, eigenaar bent van het gehele gebouw. Op grond daarvan behoren alle buitengevels (inclusief ramen, deuren, kozijnen en daken), alsmede de buitenterreinen, tot de gemeenschap voor wat betreft onderhoud.

Op welk aandeel in het gebouw je recht hebt en waar dat precies uit bestaat blijkt uit de akte van splitsing. Dit is een notariële akte waarin precies staat omschreven welke onderdelen van het gebouw tot het privégebruik van de appartementseigenaar behoren en welke delen gemeenschappelijk zijn.

Om dit gezamenlijke eigendom in goede banen te leiden schrijft de wet voor dat er in deze akte van splitsing een modelreglement (ook wel reglement van splitsing, of splitsingsreglement genoemd) moet worden opgenomen en bovendien een Vereniging van Eigenaars moet worden opgericht, waarin de spelregels tussen de bewoners/eigenaren worden vastgelegd.

In het modelreglement staat bijvoorbeeld gebruikelijk een bepaling omtrent de vloerbedekking van de appartementen en dan met name met betrekking tot geluidsoverlast. Harde vloerbedekking zoals bepaalde soorten parket of steen is meestal niet toegestaan.

Om dit soort verrassingen te voorkomen, is het dus nuttig om, wanneer je een appartement gaat kopen, je altijd te laten informeren naar de akte, het modelreglement en de statuten van de Vereniging van Eigenaars.

Wil je meer informatie over het kopen van een appartement en wat wij hierin voor jou kunnen betekenen? Neem dan contact met ons op via ons contactformulier en we helpen je graag verder.

AKTE VAN LEVERING

Wanneer de koop definitief is en je van de bank groen licht hebt gekregen voor de financiering dan zal de eigendom van de woning via de notaris aan jou geleverd worden. De levering vindt plaats door middel van een akte van levering (dit is de akte die ervoor zorgt dat de eigendom overgaat), die door Kroes & Partners notarissen wordt opgesteld en door de notaris, verkoper en koper wordt ondertekend.

De inhoud van de akte van levering is in overeenstemming met de eerder gesloten koopovereenkomst. Is de koopovereenkomst niet bij ons ondertekend dan kunnen wij aan de inhoud van de koopovereenkomst niets meer veranderen tenzij koper samen met de verkoper akkoord gaat met een wijziging. Het is dus raadzaam om de koopovereenkomst bij ons te ondertekenen of bij ons advies te vragen vóórdat je de koopovereenkomst ondertekend.

De eigendomsoverdracht is pas compleet nadat wij een afschrift (kopie) van de akte van levering hebben ingeschreven bij het Kadaster. Het Kadaster registreert de eigendom van alle woningen in Nederland en vermeld wie eigenaar is van welke woning.

Wanneer wij de akte van levering opstellen doen wij een uitgebreid onderzoek naar de beschikkingsbevoegdheid van de verkoper en naar de eventueel op de woning rustende verplichtingen. Denk hierbij bijvoorbeeld aan een pad dat achter de woning loopt en waarvan ook de buren gebruik mogen maken. Dit soort verplichtingen nemen wij allemaal op in de akte.

Wij zien er tevens op toe dat de verkoper en koper voldoen aan de verplichtingen die zij op zich genomen hebben bij het aangaan van de koopovereenkomst en die samenhangen met de levering. Zo zullen wij erop toezien dat de verkoper de woning, volgens afspraak, zonder hypotheek of beslag, levert en dat de koper de koopsom tijdig op onze rekening heeft gestort. Wij betalen de koopsom dan uit aan de verkoper.

Wil je meer informatie over de aankoop van jouw droomhuis of de akte van levering voor jouw droomhuis laten opstellen door Kroes & Partners Notarissen? Neem dan contact met ons op via ons contactformulier en we helpen je graag verder.

AFWIKKELEN VAN EEN ERFENIS

Bij het opstellen van een testament is een notaris nodig, maar ook bij het afwikkelen van een nalatenschap is hij een belangrijk adviseur. In sommige gevallen is de notaris zelfs onmisbaar. Bijvoorbeeld als (één van) de erfgenamen minderjarig (is) zijn, als er erfgenamen zijn die niet het vrije beheer over hun vermogen hebben (dit zijn mensen die bijvoorbeeld onder curatele staan of van wie hun goederen onder bewind staan) of wanneer er een woning moeten worden verdeeld. De procedure voor het afwikkelen van een nalatenschap is grofweg in te delen in drie onderdelen. Als eerst komt het afgeven van een verklaring van erfrecht aan de orde. Een verklaring van erfrecht is een door een notaris opgemaakte verklaring waarin staat vermeld wie de erfgenamen zijn. De notaris maakt deze verklaring aan de hand van door hem te verzamelen gegevens.

Daartoe behoort in elk geval het bericht van het Centraal Testamentenregister of er wel of geen testament is. Daarnaast raadpleegt de notaris altijd het bevolkingsregister. Om deze redenen kan het enkele weken tot soms enkele maanden (als er veel erfgenamen zijn of als deze moeilijk te vinden zijn) duren voordat de notaris een verklaring van erfrecht kan afgeven. Daarna komt het opstellen en het indienen van de aangifte erfbelasting aan bod gevolgd door de definitieve verdeling van alle goederen.

Wil je meer informatie over het afwikkelen van een erfenis en waar je zoals rekening mee moet houden? Neem dan contact met ons op via ons contactformulier en we helpen je graag verder.

1 234